Nos últimos anos a procura por condomínios aumentou vertiginosamente. Grande parte das pessoas que escolhem morar em condomínios justificam que ele é mais seguro do que morar em uma casa.
Infelizmente esse conceito de segurança vem diminuindo a medida do tempo. De acordo com uma pesquisa realizada pelo portal G1, com dados fornecidos pela Secretaria de Segurança Pública de São Paulo no mês de julho de 2018, houve um aumento de furtos em condomínio. De janeiro à julho de 2018, foram 1300, contra 832 casos no mesmo período no ano de 2017, ou seja, um aumento de 56%.
É nessas horas que os condôminos se perguntam, o condomínio deve indenizar o condômino que foi vítima do furto?
Lembremos que preceitua o art. 1.348, em seu inciso V do Código Civil, o qual assevera que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
Embora o síndico tenha o dever de guarda, atribuir-lhe a culpa por essa mera obrigação, e dizer o condômino que houve falha na implantação do sistema de segurança, enfrenta contradição na própria argumentação, haja vista que o condômino também é dono, cabendo, também, a ele o dever de cuidar da segurança.
É por essa razão que doutrina e os tribunais entendem que o condomínio apenas pode ser obrigado a indenizar o condômino se esta cláusula estiver previamente descrita na convenção.
Assim justifica Biaggi Ruggiero em sua obra “Questões Imobiliárias”:
“O condomínio não tem implícita obrigação de garantir a guarda dos bens dos condôminos. Tal prestação deriva de natureza contratual quando prevista em convenção ou assembleia geral que adota essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria do orçamento (…). se o condomínio não se propôs a prestar super vigilância, funcionando como autentico guardião, e, para isso, não recebeu qualquer verba, como em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzem para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro.”
Esse também é o entendimento dos nossos tribunais, bem como do Superior Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – FURTO DE MOTOCICLETA EM GARAGEM DO PRÉDIO – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ATRIBUA AO CONDOMÍNIO RESPONSABILIDADE E DE DEVER ESPECÍFICO DE VIGILÂNCIA – DEVER DE INDENIZAR – AUSÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO -Em se tratando de responsabilidade civil decorrente de furto de bens em condomínio, este somente será obrigado a indenizar se existente cláusula expressa em convenção. -Inexistente o dever de vigilância do condomínio para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio, não há como lhe imputar responsabilidade. (Ap 29664/2017, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 19/04/2017, Publicado no DJE 24/04/2017)” (TJ-MT – APL: 00150343120088110041 29664/2017, Relator: DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/04/2017, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/04/2017).
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR FURTO EM ÁREA COMUM. NECESSIDADE DE PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DA CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Ausente a Convenção de Condomínio, ou Regimento Interno do mesmo, inviável aferir se há previsão expressa de responsabilidade nos casos de área comum. A presença da cláusula é condição para a responsabilização do condomínio nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte. Precedentes. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no AREsp 9107-MG, rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO).
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Todavia, e se o condomínio contrata uma empresa especializada em segurança e, mesmo assim, ocorre o furto?
Neste caso, como há uma relação contratual entre a empresa de segurança e o condomínio, a empresa pode ser responsabilizada pela má prestação do serviço, bem como, o síndico também pode ser responsabilizado pela má contratação desta empresa.
Em julgamento do recurso n. 2009.01.1.130759-2, decidiu a 2ª Turma Recursal do Juizado Especial Cível e Criminal do Distrito federal que, “apesar de não haver cláusula condominial estabelecendo a responsabilidade, houve uma negligência evidente nos serviços que o condomínio oferece, que é o serviço de portaria, porque a pessoa que supostamente teria furtado os objetos da motocicleta foi filmada, pelo circuito fechado, quando saía pela portaria do condomínio. Então alguém facilitou o ingresso dessa pessoa ou, se não o fez, deixou de observar o mínimo de diligencia suficiente para evitar que ocorresse o furto.”
Um fato muito parecido ocorreu também no Distrito Federal. Um morador teve um celular e um notebook furtado dentro de seu apartamento, situado no quarto andar do condomínio. O bandido, para chegar até p apartamento do condômino vítima, escalou um andaime previamente mal colocado pelo condomínio em virtude de reforma realizada no prédio.
Mesmo com ausência do dever de indenizar os condôminos em caso de furto, o condomínio foi condenado (clique aqui e leia sobre julgado foi postado no portal Síndico Legal).
Portanto, o síndico, o condomínio e os condôminos devem ficar bem atentos ao que dispõem a convenção.
Como dito acima, se esta prevê o dever de indenizar o condômino em caso de furtos ocorrido tanto em área comum ou em unidade autônoma, esta deverá indenizar.
O indicado sempre é contratar uma empresa de segurança para cuidar do condomínio, todavia, esta empresa deve ser muito bem contratada.
Recomendamos, não só ao síndico, mas como também à todos os condôminos que, antes de contratar uma empresa de segurança, verifique a sua idoneidade, sua experiência de mercado, seus funcionários e principalmente, esteja atento às clausulas contratuais no momento de fechar negócio, afinal, a segurança do condomínio é bom para todos que ali residem e se encontram, condôminos, inquilinos, visitantes e funcionários.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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